【N专题】房东租客权力不平衡 租屋补助2.0难落实

【记者/篮沁妤、李晨伊、赖晨瑜 首图/取自Pixabay】

政府于2023年推出租屋补助2.0政策,期望缓解租屋族的租金压力并改善1.0制度较繁杂的申请程序,然而,房东房客间的沟通、租屋资讯不透明与房东税务仍难以缓解。尽管政府鼓励房东成为公益出租人,但多数房东也会考量政策未来走向能否受到保障,且租屋市场的不健全,也致使补助难以发挥效果。为确保政策有效实施,专家建议政府能加强双方利益的需求,并搭配完善保障条款以增强政策说服力。

政府推“租屋补助2.0” 供房东税务减免

台湾高房价低收入的社会现况,让许多民众选择租屋,为因应房客无法负担高昂的租金,政府在2023年推出“租屋补助2.0”,协助减轻负担。然而,房客仍会面临租约不完整、租金资讯不透明、房东阻碍申请租屋补贴等困境,政策也受房东对税务的考量影响,使其政策难以彻底实施。

内政部估算,全台租屋人口逾300万人,却有许多房客无法负担房屋租金,故行政院于2022年通过“300亿元中央扩大租金补贴专案”,推出“租屋补贴1.0”政策,希望减少房客负担。然而申请“租屋补贴1.0”需提供房东身分证字号,导致无法取得其资料的房客申请受阻,因此内政部隔年推出“租屋补贴2.0”,免去提供房东身分证字号,房东能同时成为“公益出租人”,享房屋、综合所得及地价税等税率减免优惠,过去未缴纳的房屋租金税收也不会被查缉。

尽管政府祭出租屋补贴政策,仍有房东害怕政策改变,使过去未缴纳的房屋租金所得遭追查,或政府对过去未登记成租屋用途的房屋开罚,因此不去主动申报租赁行为,进而产生租屋黑市。OURs都市改革组织研究员廖庭辉表示,台湾的租屋市场中有七成以上为租屋黑市,使政府无法落实租金补贴政策,也形成如违法隔间、顶楼加盖等危险租屋等居住品质安全问题。他说明,申请租屋补贴能让政府掌握房屋概况,但部分房东却因担忧屋况不合格,或过去未缴纳的税务遭追查,阻碍房客申请补贴,使租屋补贴政策申请户数自预计的50万户,锐减至27万户。

权力不均阻碍申请 政策面临多重挑战

由于申请补贴后房屋将被登记为出租屋,因此可能提高房东应缴纳的税务金额,故房客在申请补助过程中,时常与房东发生摩擦。崔妈妈基金会法务组长曹筱筠表示,许多房东曾威胁或私下与房客协商租金,避免房客申请租屋补助,不过房客与房东权力大多不对等,因此房客通常会接受房东的条件。廖庭辉也透露,部分房客害怕申请补助后失去房东信任,或使其不再续约,而选择中断申请补助,或私下与房东协商。

摄影:赖晨瑜 廖庭辉表示,部分房客担忧申请补助可能失去房东信任。(摄影:赖晨瑜摄影)

即使房东将享有税率优惠,仍会面临税务提高的问题。曹筱筠说明,申请租屋补贴后,房客所缴纳的租金将纳入房东综合所得税,就算房东成为享税率优惠的“公益出租人”,也可能因租金所得太高而缴纳高额税金,因此房东可能阻止房客申请补助。

申请租屋补贴2.0免去房东的身分证字号,不过房客在申请补贴时,依然会遭遇困境。曹筱筠表示,许多房客担心提出申请遭房东拒绝,故在不告知房东的情况下自行申请补助,然而,由于未填写房东基本资料,也导致房东无法享有税务减免的公益出租人优惠。廖庭辉补充,申请补助免提供房东身分证字号,使政府无法确认出租人身分,也难以辨别租约真实性,故面临租约造假、诈领补贴的风险,使政策无法贯彻。

租屋补贴政策的困境除了房东是否按时给税外,租赁双方权力不对等也牵涉其中。廖庭辉说明,台湾持有空屋的成本太低,屋主缺乏急于出租的压力,房屋价格又持续攀升,使买房需求下降,租屋需求突增。他认为,在房屋供不应求时,会扩大房客与房东的权力差距,房客面临补贴遭拒的情况逐渐增加,而政策对房东税务后续规划时常改变,使房东认为自身权益模糊,因此不会全然服膺于制度上。

税务纪录引房东疑虑 《住宅法》保障规范有限

租屋补助2.0政策虽试图改善房客处境,给予房东公益出租人优惠,然而,补助实施至今,仍有房东担忧税务风险而拒绝房客提出申请。同时,房东对于政策的信任度、双方租赁契约上的记载内容与达成契约的形式,也影响租屋补助的成效。

取自Pexels 租屋补助虽能提供租屋族与房东保障资源,但双方间的沟通过程仍存在着问题。(图片:取自Pexels)

报税为房东与房客的租屋争执之一,住商不动产企划研究室执行总监徐佳馨举例,多数房东未如实缴税,房客若申报租金抵扣所得税,国税局便可追踪未缴税纪录,因此房东不乐见房客报税。且《税捐稽征法》提及,国税局可查询过去7年的税务,房东未如期报税抑或有意逃漏税者,便会连补带罚,查税也成为房东看待补助时顾虑的因素。

台湾的租屋环境中,多数房东仍未如实纳税,徐佳馨解释,逃税是为降低实际缴纳税金,或从事不合规定的出租行为。为解决房东成为公益出租人后对于查税的疑虑,行政院于2023年10月通过《住宅法》修正草案,明订租金补贴不得做为征收房东税金的依据。对此,曹筱筠认为,此案虽具鼓励房东成为公益出租人的用意,但经观察发现,房东对于政策的看法,并无明显动摇。

《住宅法》修正草案能确保房东在担任公益出租人期间,不必担心过往税务漏缴问题。曹筱筠补充,目前尚无法条保障房东过去税务资讯于补贴结束后不被重审,若国税局查到未实行纳税义务者便会连补带罚,房东需补齐先前未缴的税金,并处以漏税金额赔偿五倍以下罚锾,或一定金额之罚锾。因此,房东对于未来发展仍无概念的政策抱持不信任的态度。

取自Pexels目前尚无政策说明房东税务纪录未来发展,致使房东对于政策感到疑虑。(图片:取自Pexels)

租市环境不透明 签约形式成关键

除房东对于税务的考量易与房客产生冲突外,租屋市场不健全也是补助无法有效发展的因素。徐佳馨强调,租屋市场现处于供需不平衡的状态,标示出租物件的居住品质、数量多半不佳。他举例,房客希望租到电梯大楼,却到处都是劣质公寓或顶楼加盖,且符合需求条件的房屋并不多。

租屋市场不全,无法尽善房客找寻满意房屋的目的,而签订契约形式也牵涉房客权益。曹筱筠指出,申请补助须附完整纪录起租至退租日之定期租赁契约,部分房客希望能在租期中拥有更弹性的生活规划,或因租期不稳定而签署不定期租约,但此种形式之租约,则无法提出补助申请。

对此,内政部营建署国民住宅组科长连伟耀表示,据《民法》规范,当事者无论明示或默示地互相表达合意,即代表契约成立,若房客没有订立完整之书面文件,即同不定期契约,相关单位无从查证契约合法性,也深化市场不透明性。

租屋市场不透明使租市资讯模糊,徐佳馨坦言,租屋补助2.0政策虽已针对房客过往申请过程问题进行改善,但在房客权益保障上仍尚有改善空间。连伟耀期盼,公益出租人的实施,能修正房东不愿申报所得税的问题,更补充道,尽管租屋补助是为取得房东与房客间需求的平衡,但若未能站在双方的立场着想并着手改善租屋市场现况,仍难以达到社会公平并有效实施。

摄影:赖晨瑜 连伟耀表示,欲有效执行政策需考量房东与房客各自需求的平衡。(摄影:赖晨瑜)

《住宅法》禁查过往税务 盼房东自愿担任公益出租人

为解决租补政策的问题,政府修法规范不介入过往查税,专家也建议,能透过增订条款及订定减免税务优惠,提高房东成为公益出租人的意愿。此外,期望能借镜日本对租屋市场的规范,缩小房客与房东的权力差距,保障双方在租金补贴政策的权益。

面对不透明的租屋市场,若房客定期向房东申请续约,便可减少成为不定期租约的可能性。曹筱筠表示,无合法租约与租期,就无法申请补助,可能导致房东不愿配合政策,因此建议房客使用正式租赁协议,清楚记载条款与金额,在必要时提供保障。

房东与房客在申核准时都有义务提供个人资讯,大多房客怕房东知其申请补助而选择不告知房东,便使房东丧失成为公益出租人的权益。曹筱筠补充,《住宅法》在2023年底三读通过后,将规范房东若成为公益出租人,政府不得介入过往查税,就能提升房东的纳税意愿。此外,章定煊认为,即便现今无实际方法可查核租约真实性,但高达八成以上的房东与房客只要提出申请,皆能顺利获得补助,因此他建议政府要求房东提供个人资讯,以保障双方基本权利。

摄影:李晨依  曹筱筠说,若采单一税率分离课税,就能减轻房东的税务负担。(摄影:李晨伊)

提倡增订“落日条款” 力求平衡租屋市场  

政府虽透过减免税物及建议房东提供个人资讯,却不主动加强查缉房东逃漏税行为。曹筱筠说明,基金会建议增订“落日条款”,即房东在房屋租赁期限到期前向政府申报,且过往逃漏税既往不咎。此外,还需搭配“吹哨条款”及奖金,若房东未改善逃税问题,房客须透过实名制举报房东,并被动增加房东成为公益出租人的意愿,降低逃漏税的风险。曹筱筠也建议,若未来采单一税率分离课税,得将租金收入从所得税中提出,另行征收,协助减轻房东税务负担。

除了增订条款保障双方权益,还能参考日本租屋市场的规范。日本有进近五成的租屋由房东委托仲介公司,再由仲介公司转租给房客,章定煊指出,可借镜日本租屋市场对房客续租权利、租金调涨的规范,藉第三方平衡房客面对房东的谈判弱势,保障双方的出租权益。

租屋补助政策已上路半年,不过章定煊认为,仍有多处问题未获解决,若能实际履行修法来达到交易平衡,就能解决多数在政策上发生的财务问题。他也认为,台湾《住宅法》皆在规范建设及租屋公司,房客权益却缺乏保障,因此他期盼,未来能借由修正居住正义相关条例,达成平衡租屋市场的效益,让房客获取更多权利。