【记者／篮沁妤、李晨伊、赖晨瑜 首图／取自Pixabay】
政府于2023年推出租屋补助2.0政策，期望缓解租屋族的租金压力并改善1.0制度较繁杂的申请程序，然而，房东房客间的沟通、租屋资讯不透明与房东税务仍难以缓解。尽管政府鼓励房东成为公益出租人，但多数房东也会考量政策未来走向能否受到保障，且租屋市场的不健全，也致使补助难以发挥效果。为确保政策有效实施，专家建议政府能加强双方利益的需求，并搭配完善保障条款以增强政策说服力。
政府推“租屋补助2.0” 供房东税务减免
台湾高房价低收入的社会现况，让许多民众选择租屋，为因应房客无法负担高昂的租金，政府在2023年推出“租屋补助2.0”，协助减轻负担。然而，房客仍会面临租约不完整、租金资讯不透明、房东阻碍申请租屋补贴等困境，政策也受房东对税务的考量影响，使其政策难以彻底实施。
据内政部估算，全台租屋人口逾300万人，却有许多房客无法负担房屋租金，故行政院于2022年通过“300亿元中央扩大租金补贴专案”，推出“租屋补贴1.0”政策，希望减少房客负担。然而申请“租屋补贴1.0”需提供房东身分证字号，导致无法取得其资料的房客申请受阻，因此内政部隔年推出“租屋补贴2.0”，免去提供房东身分证字号，房东能同时成为“公益出租人”，享房屋、综合所得及地价税等税率减免优惠，过去未缴纳的房屋租金税收也不会被查缉。
尽管政府祭出租屋补贴政策，仍有房东害怕政策改变，使过去未缴纳的房屋租金所得遭追查，或政府对过去未登记成租屋用途的房屋开罚，因此不去主动申报租赁行为，进而产生租屋黑市。OURs都市改革组织研究员廖庭辉表示，台湾的租屋市场中有七成以上为租屋黑市，使政府无法落实租金补贴政策，也形成如违法隔间、顶楼加盖等危险租屋等居住品质安全问题。他说明，申请租屋补贴能让政府掌握房屋概况，但部分房东却因担忧屋况不合格，或过去未缴纳的税务遭追查，阻碍房客申请补贴，使租屋补贴政策申请户数自预计的50万户，锐减至27万户。
权力不均阻碍申请 政策面临多重挑战
由于申请补贴后房屋将被登记为出租屋，因此可能提高房东应缴纳的税务金额，故房客在申请补助过程中，时常与房东发生摩擦。崔妈妈基金会法务组长曹筱筠表示，许多房东曾威胁或私下与房客协商租金，避免房客申请租屋补助，不过房客与房东权力大多不对等，因此房客通常会接受房东的条件。廖庭辉也透露，部分房客害怕申请补助后失去房东信任，或使其不再续约，而选择中断申请补助，或私下与房东协商。
廖庭辉表示，部分房客担忧申请补助可能失去房东信任。（摄影：赖晨瑜摄影）
即使房东将享有税率优惠，仍会面临税务提高的问题。曹筱筠说明，申请租屋补贴后，房客所缴纳的租金将纳入房东综合所得税，就算房东成为享税率优惠的“公益出租人”，也可能因租金所得太高而缴纳高额税金，因此房东可能阻止房客申请补助。
申请租屋补贴2.0免去房东的身分证字号，不过房客在申请补贴时，依然会遭遇困境。曹筱筠表示，许多房客担心提出申请遭房东拒绝，故在不告知房东的情况下自行申请补助，然而，由于未填写房东基本资料，也导致房东无法享有税务减免的公益出租人优惠。廖庭辉补充，申请补助免提供房东身分证字号，使政府无法确认出租人身分，也难以辨别租约真实性，故面临租约造假、诈领补贴的风险，使政策无法贯彻。
租屋补贴政策的困境除了房东是否按时给税外，租赁双方权力不对等也牵涉其中。廖庭辉说明，台湾持有空屋的成本太低，屋主缺乏急于出租的压力，房屋价格又持续攀升，使买房需求下降，租屋需求突增。他认为，在房屋供不应求时，会扩大房客与房东的权力差距，房客面临补贴遭拒的情况逐渐增加，而政策对房东税务后续规划时常改变，使房东认为自身权益模糊，因此不会全然服膺于制度上。
税务纪录引房东疑虑 《住宅法》保障规范有限
租屋补助2.0政策虽试图改善房客处境，给予房东公益出租人优惠，然而，补助实施至今，仍有房东担忧税务风险而拒绝房客提出申请。同时，房东对于政策的信任度、双方租赁契约上的记载内容与达成契约的形式，也影响租屋补助的成效。
租屋补助虽能提供租屋族与房东保障资源，但双方间的沟通过程仍存在着问题。(图片：取自Pexels）
报税为房东与房客的租屋争执之一，住商不动产企划研究室执行总监徐佳馨举例，多数房东未如实缴税，房客若申报租金抵扣所得税，国税局便可追踪未缴税纪录，因此房东不乐见房客报税。且《税捐稽征法》提及，国税局可查询过去7年的税务，房东未如期报税抑或有意逃漏税者，便会连补带罚，查税也成为房东看待补助时顾虑的因素。
台湾的租屋环境中，多数房东仍未如实纳税，徐佳馨解释，逃税是为降低实际缴纳税金，或从事不合规定的出租行为。为解决房东成为公益出租人后对于查税的疑虑，行政院于2023年10月通过《住宅法》修正草案，明订租金补贴不得做为征收房东税金的依据。对此，曹筱筠认为，此案虽具鼓励房东成为公益出租人的用意，但经观察发现，房东对于政策的看法，并无明显动摇。
《住宅法》修正草案能确保房东在担任公益出租人期间，不必担心过往税务漏缴问题。曹筱筠补充，目前尚无法条保障房东过去税务资讯于补贴结束后不被重审，若国税局查到未实行纳税义务者便会连补带罚，房东需补齐先前未缴的税金，并处以漏税金额赔偿五倍以下罚锾，或一定金额之罚锾。因此，房东对于未来发展仍无概念的政策抱持不信任的态度。
目前尚无政策说明房东税务纪录未来发展，致使房东对于政策感到疑虑。(图片：取自Pexels）
租市环境不透明 签约形式成关键
除房东对于税务的考量易与房客产生冲突外，租屋市场不健全也是补助无法有效发展的因素。徐佳馨强调，租屋市场现处于供需不平衡的状态，标示出租物件的居住品质、数量多半不佳。他举例，房客希望租到电梯大楼，却到处都是劣质公寓或顶楼加盖，且符合需求条件的房屋并不多。
租屋市场不全，无法尽善房客找寻满意房屋的目的，而签订契约形式也牵涉房客权益。曹筱筠指出，申请补助须附完整纪录起租至退租日之定期租赁契约，部分房客希望能在租期中拥有更弹性的生活规划，或因租期不稳定而签署不定期租约，但此种形式之租约，则无法提出补助申请。
对此，内政部营建署国民住宅组科长连伟耀表示，据《民法》规范，当事者无论明示或默示地互相表达合意，即代表契约成立，若房客没有订立完整之书面文件，即同不定期契约，相关单位无从查证契约合法性，也深化市场不透明性。
租屋市场不透明使租市资讯模糊，徐佳馨坦言，租屋补助2.0政策虽已针对房客过往申请过程问题进行改善，但在房客权益保障上仍尚有改善空间。连伟耀期盼，公益出租人的实施，能修正房东不愿申报所得税的问题，更补充道，尽管租屋补助是为取得房东与房客间需求的平衡，但若未能站在双方的立场着想并着手改善租屋市场现况，仍难以达到社会公平并有效实施。
连伟耀表示，欲有效执行政策需考量房东与房客各自需求的平衡。（摄影：赖晨瑜）
《住宅法》禁查过往税务 盼房东自愿担任公益出租人
为解决租补政策的问题，政府修法规范不介入过往查税，专家也建议，能透过增订条款及订定减免税务优惠，提高房东成为公益出租人的意愿。此外，期望能借镜日本对租屋市场的规范，缩小房客与房东的权力差距，保障双方在租金补贴政策的权益。
面对不透明的租屋市场，若房客定期向房东申请续约，便可减少成为不定期租约的可能性。曹筱筠表示，无合法租约与租期，就无法申请补助，可能导致房东不愿配合政策，因此建议房客使用正式租赁协议，清楚记载条款与金额，在必要时提供保障。
房东与房客在申核准时都有义务提供个人资讯，大多房客怕房东知其申请补助而选择不告知房东，便使房东丧失成为公益出租人的权益。曹筱筠补充，《住宅法》在2023年底三读通过后，将规范房东若成为公益出租人，政府不得介入过往查税，就能提升房东的纳税意愿。此外，章定煊认为，即便现今无实际方法可查核租约真实性，但高达八成以上的房东与房客只要提出申请，皆能顺利获得补助，因此他建议政府要求房东提供个人资讯，以保障双方基本权利。
曹筱筠说，若采单一税率分离课税，就能减轻房东的税务负担。（摄影：李晨伊）
提倡增订“落日条款” 力求平衡租屋市场
政府虽透过减免税物及建议房东提供个人资讯，却不主动加强查缉房东逃漏税行为。曹筱筠说明，基金会建议增订“落日条款”，即房东在房屋租赁期限到期前向政府申报，且过往逃漏税既往不咎。此外，还需搭配“吹哨条款”及奖金，若房东未改善逃税问题，房客须透过实名制举报房东，并被动增加房东成为公益出租人的意愿，降低逃漏税的风险。曹筱筠也建议，若未来采单一税率分离课税，得将租金收入从所得税中提出，另行征收，协助减轻房东税务负担。
除了增订条款保障双方权益，还能参考日本租屋市场的规范。日本有进近五成的租屋由房东委托仲介公司，再由仲介公司转租给房客，章定煊指出，可借镜日本租屋市场对房客续租权利、租金调涨的规范，藉第三方平衡房客面对房东的谈判弱势，保障双方的出租权益。
租屋补助政策已上路半年，不过章定煊认为，仍有多处问题未获解决，若能实际履行修法来达到交易平衡，就能解决多数在政策上发生的财务问题。他也认为，台湾《住宅法》皆在规范建设及租屋公司，房客权益却缺乏保障，因此他期盼，未来能借由修正居住正义相关条例，达成平衡租屋市场的效益，让房客获取更多权利。
